Konutlarda Aidat Artışı

Apsiyon olarak apartman ve site aidatlarına ilişkin her yıl yayınlanan verileri, bu defa 2024 yılının ilk 6 ayı dahilinde incelemeyi uygun gördük.
Hazırladığımız rapora göre site aidatları 2024’ün Ocak-Haziran aylarında 2023'e göre %89 arttı. Bu artış geçtiğimiz yıl 2023 yılında 2022’ye kıyasla %97 artmıştı.
Artış oranlarında bir düşme söz konusu oldu.
2024’ün ilk yarısında en yüksek site aidatları ise sırasıyla; İstanbul, Muğla, Ankara, İzmir ve Denizli’de görüldü.
2023’de ise Muğla ili ilk sırada idi. Gaziantep en yüksek aidat ortalamasının ilk 5 sıralamasından düştü. İstanbul yeniden en yüksek aidat oranı listesinde ilk sıraya yükseldi.

Kira Kadar Aidat Mı?
Türk Borçlar Kanunu’na 8 Haziran 2022’de eklenen geçici madde ile konut kiralarına %25 kira artış zam sınırı getirilmişti ve bu sınırlama 1 Temmuz 2024’te sona erdi.
Son 2 yıldır kira kontratı yenileme dönemlerinde %25 zam sınırı zorunlu olarak uygulanmıştı. Uygulamanın sona ermesi ile birlikte artışlar, Tüketici Fiyat Endeksi’nin (TÜFE) 12 aylık ortalamasına göre belirlenmeye dönüldü ve 2024 Temmuz ayı yıllık kira zammı %65.07 oldu.
Veriler önümüzdeki birkaç senede eskiden yaklaşık bir kabul olan “aidat, kiranın %15’i” oranını yakalayamayacağını, “bir miktar daha yüksek olacağının” işaretini verdi. Dolayısı ile kiracılar ödedikleri kiraya göre aidatlardan şikâyet etmeye devam edecekler.

2024’ün İlk 6 Ayında 2023 Yılı Ocak Ayına Göre Türkiye’de Konut Aidatları Enflasyonun 11, Asgari Ücret Artışının 12 Puan Altında Kaldı.
2024’ün ilk 6 ayında 2023 yılı ocak ayına göre Türkiye’de konut aidatları %89 artarken, konut kiraları %42,5, enflasyon %98,93, asgari ücret %99,87, döviz kuru (USD) %25,31 arttı.
Böylece aidat artışları aynı dönemde enflasyonun 11, asgari ücret artışının 12 puan altında kaldı. (Veriler 1 Ocak 2023 tarihi ile 1 Temmuz 2024 tarihine kadar olan dönemi kapsamaktadır.)

Son İki Buçuk Yılda Türkiye’de Konut Aidatları Enflasyonun 11, Asgari Ücret Artışının 12 Puan Altında Kaldı.
Ekonomik dengelerin bozulduğu son iki buçuk yıla baktığımızda 1 Ocak 2022 tarihinden 1 Temmuz 2024 tarihine kadar Türkiye’de konut aidatları %270,36 artarken, konut kiraları %56,25, enflasyon %213,68, asgari ücret %299,73, döviz kuru (USD) %143,04 arttı.
Böylece aidat artışları son iki buçuk yılda enflasyonun 57 puan üzerinde artarken, asgari ücret artışının 30 puan altında kaldı. (Veriler 1 Ocak 2022 tarihi ile 1 Temmuz 2024 tarihine kadar olan dönemi kapsamakta olup, kira artışlarında devam eden kira sözleşmeleri dikkate alınmıştır.)

Site ve Apartman Yönetimlerinin Ortak Giderleri (Aidatlar) Hangi Ana Kalemlerden Oluşmaktadır?
Binaların ve sitelerin mimari projeleri (yaya ve otopark girişleri, blok-kat-sayı ve metrekare büyüklükleri, arsalarına göre dikey veya yatay yapı olmaları, mimari detayları vs.), sosyal tesis fonksiyonları ve büyüklükleri vs.), bulunduğu il-ilçe, yaşayanların demografik yapıları ve taleplerine bağlı olarak
Toplam ortak giderler dikkate alındığında;
• İşçilik Giderleri %63 ile %71,40 arasında
• Enerji Giderleri %7,75 ile %17 arasında
• Diğer Giderler (Bakım Onarım, sözleşmeli giderler vs.) %20 ile %20,84 arasında değişmektedir.
Bu verileri sadeleştirdiğimizde; site yönetimlerinin en fazla harcama yaptığı giderler sırası ile
• İşçilik Giderleri: %63
• Enerji Giderleri: %14
• Diğer Giderler: %20 olmaktadır.
Diğer bir ifade ile örneğin 100 lira aidatın 66 lirası işçilik giderlerine, 14 lirası enerji giderlerine ayrılıyorsa 20 lirası diğer giderlere (bakım onarım, sözleşmeli giderler vs.) harcanmaktadır.

Site ve Apartman Yönetimlerinde Aidat Artışlarının Sebebi Nedir?
Küresel enflasyon ve yükselen maliyetler konut sektöründe özellikle 2022 yılından 2023’e geçişte yalnızca konut fiyatlarını ve kiraları değil, aidatları da etkiledi.
Apartman, site, rezidans gibi yaşam alanlarının yöneticilerine dijital asistanlık yapan, sektörün en çok tercih edilen yönetim yazılımı Apsiyon olarak yayımladığımız veriler; ısıtma, soğutma ve demirbaş gibi kalemlerin dahil edildiği durumda apartman ve site aidatlarının 2024’ün ilk 6 ayında bir önceki 2023 yılına kıyasla %89 oranında arttığını gösterdi.
Ekibimizin oluşturduğu rapor, konut piyasasının yönetim boyutuna ışık tuttu.
Bilindiği üzere site ve apartman yönetimlerinin en önemli gider kalemi çalıştırdığı işçilerdir. Asgari ücret 2023 yılının temmuz ayında, 2022 yılı ocak ayına kıyasla %168,08, arttı. 2024’ün ilk 6 ayında asgari ücret 2023 yılı ocak ayına kıyasla %99,87 arttı. Böylece asgari ücret 1 Ocak 2022’den, 1 Temmuz 2024’e kadar; son iki buçuk yılın toplamında %299,73 artmış oldu.
Bahçe, asansör, teknik bakım onarım, temizlik ve sarf malzemelerindeki enflasyon etkisi 2023 Temmuz’da, 2022 yılı ocak ayına kıyasla %93,89 iken, 2024’ün ilk 6 ayında 2023 yılı ocak ayına kıyasla %98,93 olarak gerçekleşti. 1 Ocak 2022’den, 1 Temmuz 2024’e kadar; son iki buçuk yılın toplamında enflasyon %213,68 arttı.
Aynı grupta döviz kuru etkisi 2023 Temmuz’da, 2022 yılı ocak ayına kıyasla %93,94, 2024’ün ilk 6 ayında 2023 yılı ocak ayına kıyasla %25,31, son iki buçuk yılın toplamında %143,04 olarak gerçekleşti.
Enerji giderlerinde devletin uyguladığı sübvansiyon, su giderleri hariç elektrik ve doğal gaz giderlerinde son iki buçuk yılın toplamında artış olmamasını sağladı.

Aidatların Yükselmesinde En Önemli Etki, Kapıcı ve Site Görevlilerinin Maaş Artışları!
Apartman ve sitelerde ödediğimiz her 100 lira aidatın 63 lira ile 71 lirası; çalışan kapıcı ve site görevlilerinin maaş, SGK primi, gelir vergisi, kıyafet, yemek, yol gibi giderlerine harcanmaktadır. Hal böyle olunca asgari ücret artışları site aidatlarının artmasındaki en önemli sebeptir.
2023 Temmuz ayına geldiğimizde 2023 yılı ocak ayına göre Türkiye’de konut aidatları %89 artarken, asgari ücret %99,87 arttı. Site ve apartman aidatlarındaki toplam artış; asgari ücret artışının 12 puan, enflasyonun 11 puan altında kaldı.
2022 yılı ocak ayını esas aldığımızda son iki buçuk yılda Türkiye’de konut aidatları %270,36 artarken, asgari ücret %299,73 arttı. Site ve apartman aidatlarındaki toplam artış asgari ücret artışının 30 puan altında kaldı, ancak enflasyonun 57 puan üzerinde arttı.

Yönetimler Aidat Artışlarını Düşürmek İçin İşçi Çıkardı, Enerji Tasarrufu Yaptı, Bakım ve Onarım ile Revizyon ve Tamiratları İhmal Etti!
1 Ocak 2022’den bu yana son iki buçuk yıldır site ve apartman yönetimleri gider artışlarını frenleyebilmek için hizmetleri azalttı, kapıcı ve site görevlilerin bir kısmının iş akitlerini sonlandırdı. İşten çıkarmalar sebebi ile kıdem tazminatları maliklerden ayrıca toplandı.
1 Temmuz 2024’e kadar Türkiye’de doğal gaz ve elektrik fiyatları yükselmedi. Site ve apartman yönetimlerinin ortak enerji giderlerinin aidat içindeki oranı 10 puan azaldı. Enerji bedellerinde tasarrufa da giden yönetimler bu tasarruflarını artan işçilik ve malzeme bedellerinde kullandı.
Aynı dönemde bakım onarım, sözleşmeli giderleri içeren diğer giderler bütçelerinin toplam giderler içindeki ağırlığı 1-2 puan azaldı. Kimi yönetimler bakım ve onarım harcamalarını kısıtlamaya başladı. Sosyal tesislerde çalışmayan mahallerin, makinaların sayısı arttı, periyodik bakımlar ihmal edilmeye başlandı.
Binalarda asansör, hidrofor, pompa gibi ekipmanlar genellikle ithaldir. Yedek parçalarının dövize bağlı olarak artış göstermesine rağmen, tamir ve bakım hizmetlerindeki işçilik ve enflasyon artışı döviz artışının üzerinde gerçekleştiğinden bakım ve onarım giderleri de işçilik ve enflasyon giderleri gibi yükseldi.
2024’ün ilk 6 ayında 2023 yılı ocak ayına göre Türkiye’de konut aidatları %89 (**) arttı.
Ocak 2022-Temmuz 2023-Temmuz 2024 döneminde (toplam iki buçuk yıl) apartman ve site aidatları
• 2023 Temmuz ayında, 2022 yılı ocak ayına kıyasla %97,
• 2024’ün ilk 6 ayında 2023 yılı ocak ayına kıyasla %89,
• Son iki buçuk yılın toplamında %270,36 arttı.
(**) Verilerde apartman ve site aidatlarının genellikle artış dönemi Ocak – Mart ayı arasında olduğundan enflasyon, asgari ücret, döviz kuru ve aidat artış hesaplamalarında iki buçuk yıl (Ocak 2022- Haziran 2024), kira artışında ise kanunun yürürlükte olduğu 2 yıllık dönem (Temmuz 2022-Haziran 2024) dönemleri dikkate alınmıştır.
2024’ün ilk 6 ayında 2023 yılı ocak ayına göre Türkiye’de konut kiraları %42,5 (*) arttı.
Temmuz/2022-2023-2024 dönemleri (toplam 2 yıl) konut kiraları, içinde kiracısı olan konutlarda kira zammı tavan sınırı sebebi ile
• 2023 Temmuz’da, 2022 yılı temmuz ayına kıyasla %25,
• 2024’ün ilk 6 ayında 2023 yıl ocak ayına kıyasla %42,5,
• Son iki yılın toplamında %56,25 arttı.
(*) Kira artış sınırı tavanı söz konusu olduğundan yargı kararlarındaki 5 yıldan sonraki kira emsal fiyat düzenlemeleri, ev sahibi – kiracı ilişkilerindeki özel durumlar ve boşalan konutların yeniden belirlenen kira fiyatları hariç tutulmuş, kira artışlarında devam eden kira sözleşmeleri dikkate alınmıştır.
2024’ün ilk 6 ayında 2023 yılı ocak ayına göre Türkiye’de enflasyon %98,93 (***) arttı.
Ocak 2022-Temmuz 2023-Temmuz 2024 döneminde (toplam iki buçuk yıl) Türkiye’de enflasyon
• 2023 Temmuz’da, 2022 yılı ocak ayına kıyasla %93,89,
• 2024’ün ilk 6 ayında 2023 yılı ocak ayına kıyasla %98,93,
• Son iki buçuk yılın toplamında %213,68 arttı.
(***) Enflasyon Hesaplayıcısında Türkiye İstatistik Kurumu'nun (TÜİK) hesapladığı Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE) dikkate alınmıştır.
2024’ün ilk 6 ayında 2023 yılı ocak ayına göre Türkiye’de asgari ücret %99,87 (****) arttı.
Ocak 2022-Temmuz 2023-Temmuz 2024 döneminde (toplam iki buçuk yıl) Türkiye’de asgari ücret
• 2023 Temmuz’da, 2022 yılı ocak ayına kıyasla %168,08,
• 2024’ün ilk 6 ayında 2023 yılı ocak ayına kıyasla %99,87,
• Son iki buçuk yılın toplamında %299,73 arttı.
(****) Asgari ücretin brütü; 1 Ocak 2022 ₺5.004,00, 1 Temmuz 2022 ₺6.471,00, 1 Ocak 2023 ₺10.008,00, 1 Temmuz 2023 ₺13.414,50, 1 Ocak 2024 ₺20.002,50’dir.
2024’ün ilk 6 ayında 2023 yılı ocak ayına göre Türkiye’de döviz kuru %25,31 (*****) arttı.
Ocak 2022 Temmuz, 2023 Temmuz 2024 döneminde (toplam iki buçuk yıl) Türkiye’de döviz kuru
• 2023 Temmuz’da, 2022 yılı ocak ayına kıyasla %93,94,
• 2024’ün ilk 6 ayında 2023 yılı ocak ayına kıyasla %25,31,
• Son iki buçuk yılın toplamında %143,04 arttı.
(*****) Gösterge Niteliğindeki Merkez Bankası Kurları TCMB USD döviz satış kuru esas alınmıştır.